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Kategorie: Steuern & Recht

  • Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Thailand: Was deutsche Immobilienbesitzer wissen müssen

    Wer als deutscher Investor in Thailand eine Immobilie besitzt, fragt sich früher oder später: Muss ich dieselben Einkünfte zweimal versteuern? Die gute Nachricht: Deutschland und Thailand haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen, das genau diese Situation regeln soll. Wie es in der Praxis wirkt, hängt jedoch von Ihrer persönlichen Situation ab.

    Was ein Doppelbesteuerungsabkommen leistet

    Ein DBA legt fest, welcher Staat bestimmte Einkünfte besteuern darf und wie der jeweils andere Staat darauf Rücksicht nimmt. Bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen, also etwa Mieteinnahmen aus einer Wohnung oder Villa, liegt das Besteuerungsrecht üblicherweise zunächst im Staat, in dem die Immobilie liegt. Der Wohnsitzstaat vermeidet die Doppelbelastung anschließend entweder durch Freistellung der Einkünfte oder durch Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuer.

    Mieteinnahmen: Wo fallen Steuern an?

    Vermieten Sie Ihre Immobilie in Thailand, sind die Mieteinnahmen in der Regel in Thailand steuerpflichtig. Als in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger müssen Sie sie grundsätzlich auch in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben, da Deutschland das Welteinkommen betrachtet. Das Abkommen sorgt dafür, dass die Belastung nicht doppelt anfällt. Wichtig: Ob Freistellung mit Progressionsvorbehalt oder Anrechnung greift, sollten Sie von einem Steuerberater prüfen lassen, der beide Systeme kennt.

    Verkauf und Wertzuwachs

    Auch beim Verkauf einer Immobilie stellt sich die Frage nach dem Besteuerungsrecht. Gewinne aus der Veräußerung von Grundbesitz dürfen grundsätzlich im Belegenheitsstaat besteuert werden. In Deutschland sind zudem Spekulationsfristen und Freigrenzen zu beachten. Planen Sie einen Verkauf daher frühzeitig und dokumentieren Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Investitionen sauber, denn nur belegbare Kosten können Ihren steuerpflichtigen Gewinn mindern.

    Praktische Tipps für deutsche Eigentümer

    Bewahren Sie Steuerbescheide und Zahlungsnachweise aus Thailand sorgfältig auf, denn sie sind Grundlage für die Anrechnung in Deutschland. Klären Sie Ihren Steuerwohnsitz, besonders wenn Sie sich länger in Thailand aufhalten. Und prüfen Sie die steuerliche Behandlung, bevor Sie kaufen, nicht erst danach. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

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  • Erbschaft und Nachlass bei Thai-Immobilien: So sorgen deutsche Eigentümer vor

    Erbschaft und Nachlass bei Thai-Immobilien: So sorgen deutsche Eigentümer vor

    Wer in Thailand eine Immobilie besitzt, denkt beim Kauf meist an Rendite, Lage und Bauqualität – selten an die Frage, was damit im Todesfall geschieht. Dabei treffen hier zwei Rechtsordnungen aufeinander: das deutsche Erbrecht und das thailändische Recht am Belegenheitsort der Immobilie. Wer das frühzeitig regelt, erspart seinen Angehörigen Zeit, Kosten und Streit.

    Warum der Nachlass bei Auslandsimmobilien komplizierter ist

    Für Erben mit Wohnsitz in Deutschland gilt grundsätzlich deutsches Erbrecht, doch für eine Immobilie in Thailand sind in der Praxis die dortigen Behörden entscheidend. Das Landamt überträgt Eigentum nur, wenn die Erbfolge nach thailändischen Verfahren nachgewiesen ist. Das bedeutet in der Regel ein gerichtliches Verfahren, übersetzte und beglaubigte Dokumente sowie Geduld. Ohne Vorbereitung kann sich das über viele Monate ziehen.

    Das Testament: Ihr wichtigstes Instrument

    Ein klar formuliertes Testament ist die Grundlage jeder Nachlassplanung. Viele Eigentümer entscheiden sich für ein gesondertes thailändisches Testament, das ausschließlich die Immobilie und Vermögenswerte vor Ort regelt. Wichtig ist, dass es mit einem bestehenden deutschen Testament abgestimmt ist, damit sich beide nicht widersprechen und sich nicht gegenseitig aufheben. Form, Zeugen und Übersetzung sollten von einem auf Thailand spezialisierten Anwalt geprüft werden.

    Eigentumsform beeinflusst die Erbfolge

    Ob Sie eine Eigentumswohnung als Freehold halten, ein Leasehold nutzen oder eine Firmenstruktur gewählt haben, wirkt sich direkt auf die Übertragung aus. Bei einer Eigentumswohnung gelten für ausländische Erben besondere Regeln, etwa zur Quote ausländischen Eigentums in der Anlage. Bei Leasehold-Verträgen sollte ausdrücklich festgehalten sein, dass das Nutzungsrecht vererbbar ist. Bei Gesellschaften kommt es auf die Anteilsverhältnisse und die Satzung an. Diese Punkte lassen sich am besten schon vor dem Kauf klären.

    Praktische Schritte und Hinweis

    Legen Sie alle Unterlagen – Kaufvertrag, Eigentumsnachweis, Vollmachten, Kontakte zu Anwalt und Verwaltung – so ab, dass Ihre Angehörigen sie im Ernstfall finden. Benennen Sie eine vertrauenswürdige Person vor Ort und prüfen Sie die Regelungen alle paar Jahre. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

    Sie planen eine Investition in Thailand und möchten die rechtlichen Rahmenbedingungen von Anfang an richtig aufsetzen? Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie unverbindlich.

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  • Steuern beim Immobilienkauf in Thailand: Was deutsche Investoren wissen müssen

    Steuern beim Immobilienkauf in Thailand: Was deutsche Investoren wissen müssen

    Eine Immobilie in Thailand zu kaufen ist die eine Sache – die steuerlichen Folgen richtig einzuordnen die andere. Für deutsche, österreichische und Schweizer Investoren gelten dabei klare, aber oft unbekannte Regeln. Ein Überblick über die wichtigsten Punkte.

    Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Thailand

    Zwischen Thailand und Deutschland gilt seit dem 1. Januar 1967 ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Vergleichbare Abkommen bestehen auch mit Österreich und der Schweiz. Diese Abkommen legen fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf, und verhindern, dass dieselben Einkünfte doppelt versteuert werden.

    Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

    Nach Artikel 6 des DBA dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen – also die Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie auf Phuket – in dem Staat besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet: in Thailand. Dort gelten für Mieteinnahmen die progressiven thailändischen Einkommensteuersätze von 0 bis 35 %.

    Und wie sieht es in Deutschland aus?

    Deutschland stellt diese Thai-Einkünfte in der Regel nach der Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt frei. Praktisch bedeutet das: Ihre Mieteinnahmen aus Thailand bleiben in Deutschland steuerfrei, können aber den Steuersatz erhöhen, der auf Ihr übriges deutsches Einkommen angewendet wird. Diese Einkünfte gehören trotzdem in Ihre deutsche Steuererklärung – auch wenn darauf keine deutsche Steuer anfällt.

    Weitere Kostenpunkte in Thailand

    Neben der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen fällt in Thailand eine jährliche Grundsteuer (Land and Building Tax) an. Beim Kauf selbst kommen Transfer- und Registrierungsgebühren beim Land Office hinzu, die üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Details dazu finden Sie auch in unserem FAQ-Bereich.

    Unser Rat: Frühzeitig Klarheit schaffen

    Die steuerliche Situation hängt stark von Ihrem persönlichen Wohnsitz, Ihrer Aufenthaltsdauer in Thailand und der Struktur Ihrer Investition ab. Wir empfehlen, frühzeitig sowohl einen thailändischen Steuerberater als auch Ihren deutschen, österreichischen oder Schweizer Steuerberater einzubinden. Gerne stellen wir den Kontakt zu erfahrenen Steuerberatern in Thailand her.

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