Eine Immobilie in Thailand zu kaufen ist die eine Sache – die steuerlichen Folgen richtig einzuordnen die andere. Für deutsche, österreichische und Schweizer Investoren gelten dabei klare, aber oft unbekannte Regeln. Ein Überblick über die wichtigsten Punkte.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Thailand
Zwischen Thailand und Deutschland gilt seit dem 1. Januar 1967 ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Vergleichbare Abkommen bestehen auch mit Österreich und der Schweiz. Diese Abkommen legen fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf, und verhindern, dass dieselben Einkünfte doppelt versteuert werden.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Nach Artikel 6 des DBA dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen – also die Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie auf Phuket – in dem Staat besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet: in Thailand. Dort gelten für Mieteinnahmen die progressiven thailändischen Einkommensteuersätze von 0 bis 35 %.
Und wie sieht es in Deutschland aus?
Deutschland stellt diese Thai-Einkünfte in der Regel nach der Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt frei. Praktisch bedeutet das: Ihre Mieteinnahmen aus Thailand bleiben in Deutschland steuerfrei, können aber den Steuersatz erhöhen, der auf Ihr übriges deutsches Einkommen angewendet wird. Diese Einkünfte gehören trotzdem in Ihre deutsche Steuererklärung – auch wenn darauf keine deutsche Steuer anfällt.
Weitere Kostenpunkte in Thailand
Neben der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen fällt in Thailand eine jährliche Grundsteuer (Land and Building Tax) an. Beim Kauf selbst kommen Transfer- und Registrierungsgebühren beim Land Office hinzu, die üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Details dazu finden Sie auch in unserem FAQ-Bereich.
Unser Rat: Frühzeitig Klarheit schaffen
Die steuerliche Situation hängt stark von Ihrem persönlichen Wohnsitz, Ihrer Aufenthaltsdauer in Thailand und der Struktur Ihrer Investition ab. Wir empfehlen, frühzeitig sowohl einen thailändischen Steuerberater als auch Ihren deutschen, österreichischen oder Schweizer Steuerberater einzubinden. Gerne stellen wir den Kontakt zu erfahrenen Steuerberatern in Thailand her.
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