Wer als Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen möchte, stößt früher oder später auf die sogenannte 49-Prozent-Quote. Sie entscheidet darüber, ob Sie als Käufer überhaupt Eigentum im eigenen Namen erwerben können – und wie sicher Ihre Investition rechtlich dasteht. Dieser Beitrag erklärt die Regel verständlich und zeigt, worauf deutsche Investoren achten sollten.
Was die Foreign-Freehold-Quote regelt
Nach dem thailändischen Eigentumswohnungsgesetz (Condominium Act) dürfen Ausländer Wohnungen als vollwertiges Eigentum (Freehold) erwerben, solange der ausländische Anteil an der gesamten verkaufbaren Wohnfläche eines Projekts höchstens 49 Prozent beträgt. Die übrigen 51 Prozent müssen thailändischen Staatsbürgern oder Gesellschaften mit thailändischer Mehrheit vorbehalten bleiben. Entscheidend ist also nicht die Zahl der Wohnungen, sondern die Fläche.
Die Regel gilt pro Projekt. Jedes Condominium führt eine eigene Quote, und ist das Kontingent ausgeschöpft, können weitere Wohnungen nur noch an Thailänder verkauft oder über Leasehold-Modelle vergeben werden.
Warum die Quote für Ihre Kaufentscheidung wichtig ist
Eine Wohnung im Foreign-Freehold-Kontingent wird auf Ihren Namen in das Grundbuch eingetragen und ist später deutlich leichter weiterzuverkaufen oder zu vererben. Wohnungen außerhalb der Quote werden dagegen oft über Konstruktionen mit Thai-Gesellschaften oder langfristige Pachtverträge angeboten, die rechtlich und finanziell ganz anders zu bewerten sind. Käufer, die das nicht prüfen, zahlen unter Umständen den Preis einer Freehold-Immobilie für ein schwächeres Recht.
Hinzu kommt der Markteffekt: Foreign-Freehold-Einheiten gelten als knapp, sobald ein Projekt gut verkauft ist. Das kann sich beim Wiederverkauf positiv auf die Nachfrage auswirken.
So prüfen Sie den Status vor dem Kauf
Fragen Sie den Bauträger oder Verkäufer nach einer schriftlichen Bestätigung, dass die gewählte Einheit zum Foreign-Freehold-Kontingent zählt. Ihr Rechtsanwalt sollte außerdem beim zuständigen Grundbuchamt (Land Office) prüfen lassen, wie hoch die ausländische Quote aktuell ausgelastet ist. Bei Neubauprojekten ist zudem wichtig, dass die Quote bei der Registrierung des Projekts korrekt ausgewiesen wurde.
Ein weiterer Punkt betrifft die Herkunft des Kaufpreises: Für den Eigentumserwerb müssen die Mittel als Auslandsüberweisung in Fremdwährung nach Thailand gelangen und mit einem entsprechenden Bankbeleg dokumentiert werden. Ohne diesen Nachweis ist die Eintragung auf Ihren Namen nicht möglich. Bewahren Sie die Unterlagen sorgfältig auf.
Worauf Sie bei Alternativen achten sollten
Ist das Kontingent eines Wunschprojekts ausgeschöpft, lohnt sich oft der Blick auf andere Anlagen im selben Gebiet. Alternativ kommen Leasehold-Verträge in Betracht, die in der Regel auf 30 Jahre ausgelegt sind. Hier sollten Verlängerungsoptionen, Weiterverkaufsrechte und Vererbbarkeit vertraglich eindeutig geregelt sein. Lassen Sie solche Modelle immer von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information (Stand 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzliche Vorgaben können sich ändern.
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