Ein Kaufvertrag ist in Thailand schnell unterschrieben. Was davor passiert, entscheidet jedoch darüber, ob aus Ihrer Kapitalanlage ein solides Investment oder ein teures Lehrstück wird. Anders als in Deutschland gibt es keinen Notar, der stellvertretend für beide Seiten die Rechtslage prüft – die Sorgfaltsprüfung, international Due Diligence genannt, liegt vollständig beim Käufer. Wer diese Arbeit ernst nimmt, investiert in Thailand nicht riskanter als in Europa. Wer sie überspringt, schon.
Warum in Thailand niemand automatisch für Sie mitdenkt
In Deutschland ist der Notar gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und prüft Grundbuch, Belastungen und Vertragsinhalt, bevor beurkundet wird. In Thailand übernimmt das Land Office lediglich die formale Registrierung der Eigentumsübertragung. Ob der Preis angemessen ist, ob Belastungen bestehen oder ob der Vertrag Sie einseitig benachteiligt, interessiert die Behörde nicht. Auch Makler und Bauträger arbeiten mit eigenen, naturgemäß verkäuferfreundlichen Vertragsvorlagen. Der wichtigste erste Schritt ist deshalb ein in Thailand zugelassener, unabhängiger Anwalt – ausdrücklich nicht derjenige, den der Verkäufer empfiehlt. Die Kosten einer sauberen Prüfung liegen meist im niedrigen vierstelligen Bereich und damit bei einem Bruchteil eines Prozents des Kaufpreises.
Eigentumstitel und Foreign-Freehold-Quote prüfen
Bei Grundstücken und Villen ist der Chanote (Nor Sor 4 Jor) die höchste und einzige uneingeschränkt empfehlenswerte Titelklasse: vermessen, eindeutig abgegrenzt und im Register geführt. Ihr Anwalt sollte eine aktuelle beglaubigte Abschrift direkt beim zuständigen Land Office ziehen, denn erst dort werden Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wege- und Zugangsrechte sichtbar. Ein häufig unterschätzter Punkt sind fehlende gesicherte Zufahrten – ein Grundstück ohne eingetragenes Zugangsrecht verliert dramatisch an Wert. Beim Condominium gilt zusätzlich die Regel, dass maximal 49 Prozent der Gesamtwohnfläche eines Projekts als ausländisches Freehold gehalten werden dürfen. Lassen Sie sich von der Eigentümergemeinschaft, der Juristic Person, schriftlich bestätigen, dass diese Quote für Ihre konkrete Einheit zum Übertragungszeitpunkt noch verfügbar ist.
Bauträger und Projektunterlagen beim Off-Plan-Kauf
Kaufen Sie vom Plan, prüfen Sie nicht nur die Immobilie, sondern vor allem das Unternehmen dahinter. Dazu gehören die erteilte Baugenehmigung, gegebenenfalls die Umweltverträglichkeitsprüfung, der Nachweis, dass der Bauträger das Grundstück tatsächlich besitzt oder langfristig gesichert hat, sowie die im thailändischen Handelsregister hinterlegten Jahresabschlüsse. Besuchen Sie fertiggestellte Vorprojekte desselben Entwicklers und sprechen Sie dort mit Eigentümern. Im Vertrag selbst zählen drei Dinge: Zahlungen strikt nach Baufortschritt statt hoher Vorauszahlung, ein verbindlicher Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe und ein klar formuliertes Rücktrittsrecht samt Rückzahlungsmodalität.
Verträge, Nebenkosten und der Weg des Geldes
Schon die Reservierungsvereinbarung ist in der Praxis oft bindend – lassen Sie auch dieses kurze Dokument prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Klären Sie schriftlich, wer die Übertragungsgebühren und Steuern trägt, wie hoch der einmalige Sinking Fund ausfällt und mit welchem monatlichen Betrag pro Quadratmeter Sie für die Bewirtschaftung der Gemeinschaftsflächen rechnen müssen. Ebenso wichtig ist der Zahlungsweg: Für die Eintragung als ausländischer Freehold-Eigentümer muss das Geld in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und erst dort in Baht getauscht werden. Die Bank stellt dafür einen Devisennachweis aus, der zugleich die Grundlage bildet, um den Verkaufserlös später wieder legal ins Ausland zu transferieren. Was Sie parallel selbst erledigen können: die Lage zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen, Nachbargrundstücke und Baulücken beurteilen und sich vor Ort ein realistisches Bild der Vermietungsnachfrage verschaffen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick nach dem Stand 2026 und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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